Günümüzün en yaygın hukuki problemlerinden biri kiracı – kiraya veren arasında çıkan anlaşmazlıklardır. Enflasyonun artışı ile beraber kira piyasası da yükselmiş olup kiracıların bu mağduriyetlerine ilişkin serzenişler de artmış bulunmaktadır. Ortalama kira bedelleri yükselmeye başladıkça evini kiraya veren ev sahipleri de daha düşük bir kira bedeli ile yetinmek istemeyip zam uygulamaya başlamışlardır.
Türk Borçlar Kanunu’na 8 Haziran 2022 yılında eklenen geçici madde ile yıllık kira artış oranı %25’i geçemeyecek şeklinde bir sınırlama getirilmişti. Bu uygulama 1 Temmuz 2024 tarihi itibari ile son buldu. Bu süreçte bazı kiraya veren ev sahipleri sınırlamaya dikkat ederek zam uygularken bazıları da fahiş artışlar talep ederek kiracıları ile mahkemelik olmuştu. 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra bu uygulamanın sona ermesi kira zam oranlarının istenildiği kadar artırılabileceği anlamına gelmemektedir. %25 sınırının kalkması ile birlikte daha önceden olduğu gibi 12 aylık enflasyon oranı üzerinden hesaplanarak kira bedeli artırılacaktır. TÜİK, Haziran ayının enflasyon oranını da, 3 Temmuz 2024 tarihinde açıklamıştır. Ev sahiplerinin kontrat yenileme zamanı geldiyse bu oranı dikkate alarak zam uygulaması gerekmektedir.
Peki, kontratı sona eren kiracıyı ev sahibinin evden çıkartabilmesi mümkün müdür?
Kira sözleşmeleri belirli ve belirsiz olacak şekilde iki türlü yapılabilir. Belirli kira sözleşmeleri; sözleşme süresinin açıkça veya örtülü olarak sonlanma tarihi kararlaştırılan, herhangi bir bildirime gerek duyulmadan işbu süre ile sona eren sözleşmelerdir. Belirsiz kira sözleşmeleri ise; açık bir anlaşma olmadan kira ilişkisi sürdürülürse bu sözleşmeler belirsiz süreli kira sözleşmeleridir. Uygulamada genellikle ev sahibi ile kiracı arasında yapılan sözleşmeler 1 yıllık şeklindedir. 1 yılın sonunda evden tahliyesi istenmeyen veya evi kendisi boşaltmayan kiracının kira sözleşmesi yenilenmiş olur. İlk 1 yıl süre sınırı getirilerek düzenlenen sözleşmeler belirliyken akabinde her iki tarafın da açık bir anlaşması olmadan devam kira sözleşmeleri ise belirsiz kira sözleşmeleridir. 1 yılın sonunda zam uygulanarak yeni bir kira bedeli ile o evde oturmaya devam edecek kiracının, zam uygulanmış kira ile tekrardan bir sözleşme hazırlaması gelecekte yaşayacağı tehlikelere karşı mantıklı olacaktır. Yeni kira sözleşmesi yapmasalar bile mutlaka kiracıların, yeni bedelin belirlendiğine ve ödediğine dair banka dekontu vb. yazılı delilleri bulunmalıdır.
Kira sözleşmesinin sona ermesi kiracıyı tahliye etmek için yeterli değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında ancak 10 yılın sonunda herhangi bir gerekçe göstermeden ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi mümkündür. Ancak bu tahliye de belirli şartlara bağlanmıştır.
- Öncelikle kira sözleşmesinin 10 uzama yılı dolmuş olmalıdır.
- Kiraya veren, kiracıya kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önce ihtarname çekmiş olmalı ya da genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmuş olmalıdır. İşbu fesih bildiriminin de yazılı şekil şartına uygun olması gerekmektedir.
- 10 yılın sonunda kiraya veren ile kiracı arasında eskisinden bağımsız olarak yeni bir kira akdi düzenlenmemiş olmalıdır.
- Süresine uygun olarak ihtarname şartı yerine getirildikten sonra eğer kiracı evi yine de boşaltmadıysa kira sözleşmesinin bitiş tarihinden itibaren 1 ay içerisinde ev sahibi tahliye davası açabilir.
Yukarıda bahsi geçen tahliye sürecinin yerine getirilmesinden önce dikkat edilmesi gereken önemli husus ise; 1 Eylül 2023 tarihi itibari ile kira sözleşmelerinden kaynaklanan anlaşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Ev sahipleri kiracı ile yaşadıkları anlaşmazlıklarla alakalı dava yoluna gitmeden önce uzlaşma amacı ile zorunlu olarak arabulucuya başvurmalıdır. Arabuluculuk görüşmeleri usulüne uygun olarak gerçekleştirildikten sonra ev sahibi ile kiracı yine de bir uzlaşma sağlayamadıysa söz konusu uyuşmazlığı yargı yoluna taşımak mümkündür.
Tüm bunlarla beraber bazen olağan üstü hallerden kaynaklı olarak sözleşme ilişkisinin sürdürülebilmesi mümkün olmayabilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine göre: “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” Kanunda olağanüstü haller belirli olarak sayılmamaktadır. Her olayın mahiyetine göre hâkim tarafından ayrı ayrı değerlendirilmektedir. Bahsi geçen olağanüstü haller objektif sebepler olabileceği gibi yalnızca taraflar için önem teşkil eden sübjektif sebepler de olabilir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken, bahsi geçen sebebin varlığı ile taraflar arasında var olan sözleşmenin çekilmez hale gelip gelmediğidir. Tarafların sözleşmeyi feshedebileceği olağanüstü hallere örnek vermek gerekirse:
- Kiracının başka şehre tayini
- Kiracının terör, hırsızlık vb. suçlardan sabıkası olması
- Kiracının eve kasti olarak zarar vermesi
- Kiracının, ev sahibine ve yakınlarına karşı bilerek suç işlemesi
- Savaş veya doğal afet
- Ekonomik kriz
Bu ay ki köşe yazımızda belirtilen hususlar ışığında değerlendirilecek olursa kiracı ve ev sahibi arasında belirli hukuki şartlar oluşmadan, bildirim ve dava sürelerine dikkat edilmeden tahliye koşulları oluşmamaktadır. İşbu sebeple kiracıların ve ev sahiplerinin bu hususlara dikkat etmesi önem teşkil etmektedir. Keyifli bir okuma olması dileğiyle bir sonraki ay görüşmek üzere.
Av. Nagehan AKÇA BENGİ